Vaikka kuntotarkastuksella pyritään saamaan riittävä tieto kodin kunnosta ennen asuntokauppaa, ongelmia syntyy siitä huolimatta. Kiinteistölakimiehen mukaan moni asuntokauppariita olisi vältettävissä, jos kuntotarkastajan suosittelemat lisätutkimukset päätettäisiin tilata.
Kuntotarkastus tehdään asuntokauppaa edeltävästi, pintapuolisin ja aistinvaraisin menetelmin asunnon kunnon ja riskirakenteiden selvittämiseksi. Rakenneavaukset eivät tyypillisesti kuulu kuntotarkastukseen, ellei niihin ole jotain perusteltua syytä, kuten home-epäily.
Asuntokaupan ongelmatilanteita työkseen hoitavan Kiinteistölakimies Groupin johtaja Henri Alisen mukaan kuntotarkastus on tehty lähes kaikissa Kiinteistölakimiehelle tulevissa asuntokauppariidoissa.
– Suurimmassa osassa meille tulevista riitatapauksista on tehty ihan asianmukainen kuntotarkastus ja silti asunnosta tai kiinteistöstä paljastuu kaupan jälkeen mittavia home- tai kosteusvaurioita. Ongelma ei useinkaan ole kuntotarkastajan suorituksessa, Alinen kertoo.
Missä sitten on ongelma, jos kuntotarkastus on pätevästi tehty, mutta silti asunnossa tai kiinteistössä paljastuu kaupan jälkeen virheitä?
Jatkotutkimussuositukset kannattaisi ottaa todesta
Ongelman juurisyy on siinä, että kuntotarkastuksen tarkoitus on olla pintapuolinen, rakenteisiin kajoamaton tutkimusmenetelmä. Kuntotarkastuksessa ei mennä syvemmälle rakenteisiin ilman rakenteen vaurioepäilyä ja toimeksiantoa avata rakenteita.
– Usein vaurioepäily kirjataan raporttiin lisätutkimustarpeena, esimerkiksi suositellaan lisätutkimuksia rakenteesta tulevan mikrobiperäisen hajun vuoksi. Sitten näitä lisätutkimuksia ei kuitenkaan tehdä, koska parempi tutkiminen edellyttäisi rakenneavauksia, joihin myyjä ei halua ryhtyä, Alinen toteaa.
– Tällaisessa tilanteessa ostajan kannattaisi perääntyä kaupasta, koska mikrobipitoinen haju saattaa olla indikaatio laajemmista rakenteellisista ongelmista, jotka pahimmassa tapauksessa voivat myöhemmin johtaa suuriin hinnanalennuksiin tai jopa kaupan purkuun.
Kuntotarkastajan syyttäminen siitä, ettei asunnon omistaja halua tehdä suositeltuja lisätutkimuksia ja rakenneavauksia, ei ole Alisen mielestä reilua.
– Toki kuntotarkastaja voisi selkeämmin kirjata raporttiinsa, jos lisätutkimustarve johtuu vaurioepäilystä. Oikeuskäytännön mukaan pelkkä lisätutkimustarve ilman vaurioepäilyä ei suojaa myyjää riitaoikeudenkäynnissä. Ostaja voi menestyksekkäästi vedota virheeseen, joka on kuntotarkastusraportissa vain ylimalkaisesti ilmaistu lisätutkimustarpeena tai -suosituksena.
Toisaalta kuntotarkastuksessa tutkitaan kosteista tiloista pintakosteuksia, jotka eivät kerro mitään rakenteen vesitiiveydestä eli onko kosteutta vesieristeen sisäpuolisissa rakenteissa.
– Pintakosteusmittarilla touhuaminen on pelkkää valohoitoa, josta tarkastuksen tilaajaa vielä laskutetaan. Tällainen pintapuolinen mittailu ei kerro mitään siitä, onko kosteutta päässyt vesieristeen lävitse rakenteisiin.
Laajempi kuntotutkimus kuntotarkastusta parempi
Miksi kuntotarkastetuista taloista ja asunnoista syntyy myöhemmin riitoja, vaikka kuntotarkastus olisi hyvin tehty?
– Käytännössä kuntotarkastusten laatuun vaikuttaa yksinkertaisesti raha. Jos tarkastuksesta ei haluta maksaa ylimääräistä eikä suositeltuja rakenneavauksia tehdä, on aivan sama, kuinka monta tuntia tarkastaja viettää tutkimuskohteessa listoja koputellen ja ilmaa haistellen, Alinen sanoo.
Jotta tutkimuskohteen kunnosta haluttaisiin saada oikea kuva, tulisi kuntotarkastuksista siirtyä laadukkaampiin kuntotutkimuksiin, jossa asunnon kunto tutkitaan paitsi silmämääräisesti, tarvittaessa myös rakenteesta otettavin mikrobinäyttein. Aina ei tarvitse tehdä isoja rakenneavauksia, vaan esimerkiksi jalkalistan taakse tai kynnyksen alle voidaan porata reikä, josta näyte otetaan.
Kuntotutkimuksen tekee rakennusterveysasiantuntijaksi (RTA) kouluttautunut ammattilainen, joka laatii käynnistä ja tutkimustuloksista raportin.
– Tämä tietenkin maksaa enemmän kuin pelkkä pintapuolinen ja aistinvarainen kuntotarkastus, mutta jos halutaan tarkkaa tietoa myyntikohteen kunnosta, suosittelen ehdottomasti kuntotutkimuksen tekemistä aina kun asuntoa ollaan ostamassa tai myymässä.
Näin vältät asuntokauppariidat
Pelkkä yleisluonteinen vastuunrajoitus kauppakirjassa ei tosiasiassa vapauta myyjää vastuusta. Kaupan vastuuta ei voi sivuttaa kauppakirjaan tehdyllä lausekkeella, että kaupan kohde myydään ”siinä kunnossa kuin se on kaupantekohetkellä” tai ”purkukuntoisena”, jos kauppahinta kertoo toista.
– Jos ostaja ja myyjä haluavat välttää myöhemmät riidat, molempien intressissä pitäisi olla, että talon tai asunnon virheet ja riskirakenteet on mahdollisimman hyvin tutkittu ja virheet kirjattu kauppakirjaan. Tällöin ostajalla on tieto siitä mitä ostaa ja myyjällä mitä myy, eikä asuntokauppariitaa todennäköisesti myöhemmin synny.
Kauppakirjan laatimiseen ja kaupan ehtojen muotoiluun kannattaa käyttää kiinteistönvälittäjän sijaan kiinteistölain asiantuntijaa, jolla on kokemusta sopimusten lisäksi asuntokauppariidoista.
– Riita-asioita työkseen hoitava juristi tietää, millaisista kaupan ehdoista tulee yleensä riita ja millaiset vastuunrajoitusehdot eivät oikeudessa päde, Alinen toteaa.